Der Gewerbemietvertrag ist der Mietvertrag für die Geschäftsräume eines Betriebs: für den Laden, die Werkstatt, die Praxis oder das Büro. Er legt fest, wie hoch die Miete ist, wie lange sie läuft und was Mieter und Vermieter dürfen und müssen. Bei einer Wohnung greift viel gesetzlicher Kündigungsschutz. Bei Gewerbemiete ist das anders: rechtlich flexibler, dafür stärker Verhandlungssache.
Für viele kleine und kleinste Betriebe ist dieser Vertrag überlebenswichtig. Ein Coiffeursalon, ein Café oder eine Änderungsschneiderei lebt oft von der guten Lage, die Laufkundschaft kommt genau wegen des Standorts. Ein Teil des Werts steckt damit gar nicht in Maschinen oder Vorräten, sondern in diesem Mietvertrag. Fällt er weg, kann der halbe Unternehmenswert mitgehen.
Bei einer Betriebsübergabe ist deshalb eine der zentralen Fragen: Geht der Mietvertrag auf den Nachfolger über? Das hängt stark davon ab, wie der Kauf abläuft. Bei einem Asset Deal, bei dem einzelne Vermögenswerte übernommen werden, muss der Vermieter dem Übergang oder einem neuen Vertrag in aller Regel zustimmen. Der Nachfolger tritt nicht automatisch ein.
Beim Share Deal, bei dem die Firma als Ganzes übernommen wird, läuft der Mietvertrag oft einfach weiter, weil der Vertragspartner formal derselbe bleibt. Eine Ausnahme ist die sogenannte Change-of-Control-Klausel. Steht die im Vertrag, kann ein Eigentümerwechsel dem Vermieter trotzdem ein Sonderkündigungsrecht geben. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick ins Kleingedruckte.
Worauf du achten solltest: die Restlaufzeit und mögliche Verlängerungsoptionen, die Höhe der Miete und wie sie angepasst wird, dazu ein eventueller Konkurrenzschutz. All das gehört fest in die Due Diligence vor dem Kauf. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Verträgen hilft im Zweifel ein Fachanwalt für Miet- oder Gewerberecht.
Für Unternehmensverkäufer
Wenn dein Betrieb von seinem Standort lebt, ist ein sauberer, langfristig gesicherter Gewerbemietvertrag ein echtes Verkaufsargument. Prüfe früh, ob dein Vertrag übertragbar ist oder ob dein Vermieter mitspielt. Das macht deinen Betrieb bei der Betriebsübergabe attraktiver.
Sprich rechtzeitig mit deinem Vermieter, bevor du ernsthaft verkaufst. Eine schriftliche Zusage, dass der Nachfolger übernehmen darf, nimmt Käufern viel Unsicherheit. Sie gehört zu den Unterlagen, die in der Due Diligence ohnehin geprüft werden.
Für Unternehmenskäufer
Bevor du einen standortgebundenen Betrieb übernimmst, lies den Gewerbemietvertrag genau: Wie lange läuft er noch, wie hoch ist die Miete, gibt es Verlängerungsoptionen? Ein guter Preis nützt wenig, wenn die Räume in einem Jahr weg sind. Kläre das früh im Rahmen der Due Diligence.
Achte darauf, wie der Übergang läuft. Bei einem Asset Deal brauchst du meist die Zustimmung des Vermieters. Hol sie schriftlich ein, bevor du den Kaufvertrag (SPA) unterschreibst, sonst kaufst du einen Betrieb ohne gesichertes Zuhause.
Beispiel
Marco übernimmt eine kleine Velowerkstatt in einer belebten Quartierstrasse für 210.000 Euro. Der grösste Teil der Kundschaft kommt spontan vorbei, die Lage ist Gold wert. Der Kauf läuft als Asset Deal, deshalb muss die Vermieterin dem Übergang des Gewerbemietvertrags zustimmen. Marco holt sich vor der Unterschrift eine schriftliche Zusage und lässt sich die Restlaufzeit von sechs Jahren plus eine Verlängerungsoption bestätigen. Erst dann unterschreibt er.
FAQ
Was ist ein Gewerbemietvertrag?
Ein Gewerbemietvertrag ist der Mietvertrag für die Geschäftsräume eines Betriebs, etwa Laden, Werkstatt, Praxis oder Büro. Er regelt Miethöhe, Laufzeit und die Rechte beider Seiten. Bei Wohnraum ist der gesetzliche Kündigungsschutz stärker, bei Gewerbe fällt er geringer aus.
Geht der Mietvertrag bei einer Übernahme automatisch auf mich über?
Das kommt auf die Kaufform an. Beim Share Deal läuft der Vertrag oft weiter, weil die Firma dieselbe bleibt. Beim Asset Deal muss der Vermieter dem Übergang meist erst zustimmen.
Was ist eine Change-of-Control-Klausel?
Das ist eine Klausel, die dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gibt, wenn der Eigentümer eines Betriebs wechselt, auch beim Share Deal. Solche Klauseln gehören in die Due Diligence, damit du nicht überrascht wirst.
Worauf sollte ich im Vertrag besonders achten?
Vor allem auf Restlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Miethöhe und die Art der Mietanpassung. Bei standortabhängigen Betrieben ist auch ein Konkurrenzschutz wichtig, damit dir nebenan kein gleicher Betrieb entsteht.
Wie viel Kündigungsschutz habe ich bei Gewerbemiete?
Weniger als bei einer Wohnung. Gewerbemiete ist rechtlich flexibler und stärker Verhandlungssache. Deshalb ist eine lange, gesicherte Restlaufzeit bei standortgebundenen Betrieben so wertvoll.
Ist es nicht einfacher, selbst neue Räume zu suchen, statt einen Betrieb zu kaufen?
Kaufen statt gründen hat gerade beim Standort einen grossen Vorteil: Bei einer Betriebsübergabe übernimmst du oft einen eingelaufenen Standort mit bestehender Laufkundschaft. Neue Räume zu suchen und Kundschaft von null aufzubauen dauert meist viel länger.
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