Le bail commercial est le contrat de location des locaux d'une entreprise : le magasin, l'atelier, le cabinet ou le bureau. Il fixe le montant du loyer, la durée du bail et ce que locataire et bailleur peuvent et doivent faire. Un logement bénéficie d'une forte protection légale. Le loyer commercial fonctionne autrement : juridiquement plus souple, mais aussi davantage affaire de négociation.
Pour beaucoup de petites et très petites entreprises, ce contrat est vital. Un salon de coiffure, un café ou une retoucherie vit souvent de son bon emplacement, car la clientèle de passage vient précisément à cause du lieu. Une partie de la valeur ne réside donc pas dans les machines ou les stocks, mais dans ce bail. S'il disparaît, la moitié de la valeur de l'entreprise peut disparaître avec lui.
Lors d'une transmission d'entreprise, l'une des questions centrales est donc : le bail passe-t-il au successeur ? Cela dépend beaucoup de la façon dont l'achat est structuré. Dans un asset deal, où l'on reprend des actifs individuels, le bailleur doit en général donner son accord au transfert ou à un nouveau contrat. Le successeur ne prend pas la suite automatiquement.
Dans un share deal, où l'on reprend l'entreprise dans son ensemble, le bail se poursuit souvent tel quel, car la partie au contrat reste formellement la même. L'exception est la clause dite de change of control. Si elle figure au contrat, un changement de propriétaire peut malgré tout donner au bailleur un droit de résiliation particulier. C'est pourquoi il vaut la peine de lire les petites lignes.
Ce à quoi il faut faire attention : la durée restante et les éventuelles options de renouvellement, le montant du loyer et la façon dont il est ajusté, ainsi qu'une éventuelle protection contre la concurrence. Tout cela relève pleinement de la due diligence avant l'achat. Ce texte ne remplace pas un conseil juridique. Pour des contrats précis, un avocat spécialisé en droit des baux ou commercial peut aider en cas de doute.