Il contratto di locazione commerciale è il contratto d'affitto per i locali di un'attività: il negozio, l'officina, lo studio o l'ufficio. Definisce quanto è il canone, quanto dura il contratto e cosa possono e devono fare inquilino e proprietario. Per un'abitazione la protezione di legge è forte. Per la locazione commerciale è diverso: giuridicamente più flessibile, ma anche più una questione di trattativa.
Per molte piccole e piccolissime attività questo contratto è vitale. Un parrucchiere, un caffè o una sartoria vivono spesso della buona posizione, perché i clienti di passaggio arrivano proprio grazie all'ubicazione. Una parte del valore, quindi, non sta nei macchinari o nelle scorte, ma proprio in questo contratto. Se salta, con lui può andarsene metà del valore dell'azienda.
In un subentro d'attività una delle domande centrali è dunque: il contratto passa al successore? Dipende molto da come è strutturato l'acquisto. In un asset deal, in cui si rilevano singoli beni, il proprietario di solito deve acconsentire al trasferimento o a un nuovo contratto. Il successore non subentra automaticamente.
In uno share deal, in cui si rileva l'azienda nel suo insieme, il contratto spesso prosegue senza cambiamenti, perché la parte contraente resta formalmente la stessa. L'eccezione è la cosiddetta clausola di change of control. Se è presente, un cambio di proprietario può comunque dare al locatore un diritto di recesso straordinario. Per questo vale la pena leggere bene le clausole in piccolo.
Cosa controllare: la durata residua e le eventuali opzioni di rinnovo, l'importo del canone e come viene adeguato, ed eventuali tutele contro la concorrenza. Tutto questo rientra a pieno titolo nella due diligence prima dell'acquisto. Questo testo non sostituisce una consulenza legale. Per contratti concreti, in caso di dubbio, meglio rivolgersi a un avvocato esperto di diritto delle locazioni o commerciale.